В большинстве мегаполисов мира очень дорогое жилье. Некоторым их жителям приходится отдавать за аренду квартиры едва ли не половину своего дохода. Но есть город, в котором власти помогают огромному количеству людей снимать и покупать квартиры по ценам намного ниже рыночных. Причем не только малоимущим, но и представителям среднего класса. Этот город – столица Австрии, Вена.
Власти Вены субсидируют как аренду, так и покупку квартир. В первом случае речь идет о так называемых Gemeindewohnung – "общественных" или "городских" квартирах. Их могут снимать люди, которые прожили в городе несколько лет и имеют доход ниже определенного уровня. Купить квартиру можно в Genossennschaftswohnung – "кооперативном жилье". Эта система немного сложнее: нужен стартовый взнос, на который, впрочем, можно взять льготный кредит в банке. Затем в этой квартире нужно прожить несколько лет, оплачивая пониженную аренду, после чего жилье можно выкупить.
"В два раза дешевле, чем на свободном рынке": покупка социального жилья
Диана из Беларуси живет в Австрии более 10 лет и купила квартиру как раз в кооперативном жилом комплексе.
"На такие квартиры имеют право только те люди, у которых доход не превышает ту планку, когда ты считаешься в Австрии богатым человеком, который может себе позволить купить квартиру самостоятельно, – рассказывает она. – Это для среднего класса. Что такое средний класс в Вене? Если мы спустимся в гараж, то можно посмотреть по автомобилям, которые там стоят. У нас есть и "Мерседесы", и "Порше", и БМВ, разного класса. Есть и "Форды", и все что угодно. Банк Австрии предоставляет по этой же программе для первого взноса льготный кредит. Арендная плата в договоре указывается на основании законодательства, которое определяет стоимость квадратного метра в такой квартире".
Застройщики таких кооперативных домов конкурируют друг с другом, но при этом они либо полностью, либо наполовину принадлежат городу и не стремятся к максимальной прибыли. По сути, они продают эти квартиры по цене, которая лишь немного выше себестоимости.
"Когда я искала квартиру, на свободном рынке купить жилье такого размера мне было сложно, – говорит Диана. – Кооперативная квартира для меня была намного выгоднее. Она в тот момент стоила в два раза дешевле, чем квартира на свободном рынке. Застройщик по закону мне не мог продать жилье по рыночной цене, он просто не имел на это права. У меня есть знакомые, которые купили квартиру частным образом. У некоторых из них в доме есть даже бассейн на крыше, но стоимость в 3-4 раза выше, чем цена моего квадратного метра. А это уже и 10, и 12 тысяч за квадратный метр". Впрочем, в соседнем доме, построенном по такой же программе доступного жилья, тоже есть бассейн, добавляет Диана.
"Мы рассматриваем жилье как социальное благо": как финансируют социальные квартиры
Кристиан Шантль отвечает за международные связи в Wiener Wohnen – организации, которая управляет в Вене всем городским жильем. Он объясняет, как финансируется система социальных квартир: "Каждый австриец со своим работодателем платит один процент от своего дохода на строительство и реконструкцию доступного жилья. От 75 до 80% людей имеют доступ к этой жилплощади и тоже могут получать выгоду от данного налога. И поэтому в нашей стране нет дискуссии на эту тему. Мы все платим, но мы все получаем что-то взамен. В общем, мы уже более 100 лет рассматриваем жилье как социальное благо, а не как товар, который можно оставить исключительно рыночному регулированию. Это означает, что город активно участвует в решении жилищного вопроса точно так же, как, по сути, во всех вопросах общественного благосостояния – будь то здравоохранение, система водоснабжения, переработка мусора, общественный транспорт или образование".
Вене принадлежат несколько сотен тысяч квартир, и город не продает их, а сдает по льготным ценам, а также выкупает землю под постройку нового доступного жилья. В этом двухмиллионном городе более 60% жителей живут в субсидированных квартирах. Право на аренду социального жилья в Вене имеют люди с доходом ниже 57 тысяч евро в год после вычета налогов – то есть даже те, кто зарабатывает больше 4 тысяч евро в месяц "чистыми" на человека. Порог дохода для приобретения кооперативных квартир выше – до 65,8 тысяч евро.
Преимущества социального жилья очевидны: ежемесячная аренда в полтора-два раза ниже, чем если снимать квартиру по рыночной цене. Стоимость аренды квадратного метра в муниципальной квартире – меньше 10 евро, на свободном рынке – от 16 евро и выше, в зависимости от района. Хозяин квартиры, город Вена, не повышает плату, когда вздумается, и не требует внезапно освободить помещение через два месяца. То есть арендаторы в таких квартирах чувствуют себя практически так же уверенно, как и обладатели собственного жилья.
"Ты даже можешь оставить эту квартиру детям по наследству": как устроена социальная аренда
Шоира Юсупова из Таджикистана живет в Вене несколько лет. Первые два года снимала жилье самостоятельно, но как только получила на это право, подала заявку и переехала в социальную квартиру – она и больше, и дешевле.
"Я снимала квартиру в частном порядке, 35 квадратных метров, – рассказывает Шоира. – И стоила она 800 евро, намного дороже, чем нынешняя. Знаете, что мне нравится? Если вы в Австрии имеете на что-то право, вы это получите. Я была уверена, что получу социальное жилье. Подготовила все документы, прошла собеседование. Дальше оставалось только ждать. У меня был выбор из примерно 370 квартир, есть специальный сайт, можно смотреть и выбирать. Из всех квартир всего лишь три были с отдельными спальнями. Я кликнула на одну из них, и мне буквально на следующий день ответили".
"Социальное жилье придает уверенности, – отмечает Шоира Юсупова. – Ты понимаешь, что тебя никуда не выселят. Ты на долгосрочной основе уже остаешься в этой квартире и даже можешь оставить ее своим детям по наследству. Очень многие мои соседи получили квартиру по наследству. То есть они родились в этой квартире, выросли, всю жизнь прожили и оставят своим детям. И самое интересное, что они получали эти квартиры уже давно. И, например, если я за свою квартиру плачу 600 евро, они за еще большую квартиру платят намного меньше – 300 или 400 евро. С соседями мне, конечно, очень повезло. Как только мы переехали, они пришли знакомиться, с вином".
Социальное жилье в том или ином виде есть в разных странах. Правда, часто оно похоже не декорации для съемок фильмов вроде "На игле" или "Реквием по мечте". Такие скорее "асоциальные" дома расположены в проблемных районах, в них живут не самые благополучные семьи, высок уровень преступности. А в Вене субсидируемые квартиры расположены по всему городу: и в домах, построенных в середине прошлого века, и в совершенно новых комплексах.
Вероника Ивановски из Wiener Wohnen объясняет, что это особенность системы: "В Вене по адресу невозможно определить доход человека. У нас установлены высокие лимиты доходов, которые гарантируют, что люди с низкими и средними доходами живут по соседству. Это означает, что нет сегрегации, нет стигматизации, и если кто-то говорит: "Я живу в первом районе Вены в центре города", – вы не можете сделать вывод, живет ли этот человек в муниципальной квартире или в квартире с частного рынка".
"Многие наши здания стареют": проблемы венского социального жилья
Главная проблема венского жилья заключается в том, что большое количество домов здесь было построено в прошлом веке и нуждается в реновации. Кроме того, население Вены быстро растет, поэтому претендентам на социальное жилье приходится вставать в очередь и ждать как минимум несколько месяцев.
"Ждать приходится максимум полтора года, – говорит Вероника Ивановски. – После того как вы подали заявку, вы получаете Wohnticket – билет на жилье – и попадаете в лист ожидания. Сейчас у нас в очереди около 15 тысяч человек, половина из них уже проживает в социальном жилье, но они хотели бы сменить квартиру. У людей есть возможность переехать в меньшую или большую квартиру, в зависимости от жизненной ситуации".
"Конечно, многие наши здания стареют, – признает Кристиан Шантль. – Некоторым из этих домов более 100 лет, и именно поэтому одна из наших самых важных целей на протяжении многих лет – это структурное и непрерывное обновление этих домов и приведение их в соответствие с новейшими техническими стандартами. Очень важным моментом является утепление домов, изменение энергоснабжения и тому подобное. Конечно, потребность в инвестициях велика, но и выгода, которую люди от этого получают, тоже большая. Нельзя забывать, что каждый отремонтированный дом потребляет лишь треть от той энергии, которая ему была необходима раньше".
На вопрос, можно ли использовать опыт Вены в других городах, Шантль отвечает утвердительно: "Все возможно, если есть политическая воля. Успеху жилищной политики Вены способствует множество вещей – это как маленькие кусочки мозаики. Будь то земельный менеджмент – мы постоянно покупаем землю под субсидированное жилье. Будь то правовая база. Или тот факт, что мы 100% полученных от налога денег на самом деле вкладываем в жилье. Сделать копипейст будет сложно, но конечно, можно взять некоторые кусочки мозаики и применить не только в других регионах Австрии, но и вообще везде".
***
Зачем 100 лет назад в Красной Вене начали строить социальное жилье, как Вена стала "Красной", что кроме фруктовых садов и общих стиральных машинок есть в новых кооперативных домах и почему людям нравится жить в знаменитом комплексе "Альтэрла", рассчитанном на девять тысяч человек, – смотрите в полном выпуске проекта Настоящего Времени "Что же получается". Благодарим белорусскую диаспору Австрии за помощь в организации съемок.
