Зимой 2022-2023 годов счета за отопление пугали жителей всех балтийских стран. Но особенно – обладателей жилья в домах, построенных при СССР. Когда их строили, об энергоэффективности никто не думал, а за несколько десятилетий "панельки" изрядно поизносились. Такие дома плохо держат тепло, а значит, их жители, оплачивая отопление в холодное время года, выбрасывают на ветер по несколько сотен евро в год. Но эта проблема – не только и не столько частная и финансовая. Интуитивно может казаться, что хуже всего на окружающую среду влияют автомобили с двигателями внутреннего сгорания, самолеты или заводы. На самом деле, по данным Европейской комиссии, 40% энергии в ЕС потребляют здания. И они же производят 36% всех выбросов парниковых газов. Так что масштабная программа реновации жилых домов в Литве была затеяна не только ради снижения стоимости коммуналки и улучшения качества жизни граждан, но и ради борьбы с изменением климата.
Как проходит реновация? Что именно делают с домами, чтобы сделать их энергоэффективными? Сколько это стоит и что беспокоит жильцов – рассказывают журналисты проекта "Что же получается".
"Страхов очень много": как организовать реновацию и убедить жильцов
Девятиэтажный дом на улице Минтес в Вильнюсе был построен в 1968 году и с тех пор не ремонтировался ни разу. Йонас Юодка – председатель общины этого дома, и он стал одним из инициаторов реновации, которая началась в марте 2023 года. Здесь 144 квартиры, стоимость всего проекта – 3 миллиона евро. Мы снимали этот дом дважды: в августе и в декабре, когда реновация была практически завершена.
Йонас рассказывает, что инициаторы реновации начали с опроса: согласны ли жители на такой проект. Чтобы запустить работы, нужны были голоса 50% собственников плюс как минимум еще одного: "Мы тогда собрали, если не ошибаюсь, 92% или 91%, то есть с запасом. И было второе голосование – опять же проголосовали "за". Потом, уже когда был подготовлен технический проект, тогда уже требуется, чтобы голосовало 55%. То есть уже цифра гораздо больше. Но мы здесь опять же проголосовали с запасом".
Председатель общины рассказывает, как объяснял соседям необходимость реновации: "Вы знаете, как можно сказать: есть те, которые всегда поддерживают проект, те, которые всегда не поддерживают и посередине где-то 80%, которые не знают. И вот с этими 80% мы очень много работали. Мы ходили по квартирам, по два, по три раза к каждому жителю практически. Отвечали на вопросы, на запросы какие-то".
Главное сомнение касалось финансовой стороны вопроса: жильцов пугало, что фактически они берут коллективный кредит.
"Ну на самом деле страхов очень много. Прежде всего нужно решиться, взять кредит. Люди спрашивали: ага, я возьму кредит, а потом останусь без дома, если не смогу его выплачивать? Сейчас у нас уже много отремонтированных домов, это, что называется, критическая масса, когда люди видят, как живут другие соседи. В отремонтированных домах даже счета ниже, а качество жизни, комфорт – совсем другой", – рассказывает Лина Балчюнене, главный специалист государственного агентства, занимающегося вопросами реновации и входящего в структуру Министерства окружающей среды Литвы.
Гинтаре Бурбиене, директор департамента энергоэффективности зданий того же агентства, объясняет, кто и за что платит во время реновации:
"Когда вы начинаете реновировать многоквартирный дом, вы не вкладываете ни цента, пока работы не закончены. Правительство на сто процентов оплачивает администрирование проекта, всю техническую часть, ее подготовку, технический присмотр. Берется льготный кредит, начинаются работы, и до окончания реновации подрядчику платит финансовое учреждение".
Если жильцы согласны на реновацию, им предлагают на выбор два проекта. При стоимости проекта от 500 тысяч евро государство субсидирует 35% стоимости работ по повышению энергоэффективности дома. За замену коммуникаций и другой ремонт жильцы платят самостоятельно, но как правило, решившись на реновацию, они выбирают пусть более дорогой, но комплексный проект. Льготный кредит при этом оформляется не на владельца жилья, а на квартиру, и в случае ее продажи выплачивать его продолжит новый хозяин.
Компания предоставляет жителям инвестиционный проект, и он доступен любому из них на каждом этапе работ, говорит Йонас Юодка:
"Инвестиционный проект – это проект, собственно, финансирования. То есть сколько будет стоить проект, сколько будет каждый человек платить в месяц. Берется кредит на 20 лет, и каждый месяц, ну, грубо говоря, если, допустим, квартира 40 [квадратных метров], умножаем на 1,02 или 1,05 – вот получаем сумму, которую житель будет платить ежемесячно".
После проведения всех работ и повышения энергоэффективности дома жильцы меньше тратят на отопление – и это компенсирует платеж за реновацию. Так надеется сэкономить Вайва, жительница дома номер 42 по улице Минтес в Вильнюсе:
"У меня примерно 60 квадратных метров, я буду платить около 60 евро в месяц. Но с установленными на батареях регуляторами и счетчиками тепла я надеюсь сэкономить на отоплении, и эта разница будет компенсировать платеж за реновацию. После утепления фасада и балконов квартира медленнее остывает зимой и дольше держит прохладу в жару".
Председатель общины Йонас Юодка добавляет, что пожилые люди переживали, что им не хватит пенсии, чтобы платить за реновацию. Но льготникам государство компенсирует платеж, говорит он:
"Я говорю: "Вам бояться не надо". Почему? Потому что, если ты получаешь льготу на отопление – когда, допустим, у тебя маленький доход или у тебя пенсия, – ты обращаешься в управление. Это в электронной форме можно сделать. Обращаешься и говоришь: "Вот, у меня маленький доход, мне нужна льгота на отопление". Как только ты получаешь льготу на отопление – за реновацию ты ничего не платишь. Государство на 100% перенимает платеж и платит до тех пор, пока у тебя эта льгота есть".
Как советская "панелька" превращается в энергоэффективное жилье
До реновации дом номер 42 по улице Минтес соответствовал энергетической категории F. После всех работ его энергоэффективность повысится до уровня B.
"В нашем доме идет замена абсолютно всех узлов. Это и вода, и канализация, электросистема, крыша ремонтируется, это все полностью заменяется, и человек получает, ну, скажем так, совершенно другой уровень жизни, – говорит Йонас Юодка. – Сейчас есть требование, чтобы во время реновации использовались "зеленые" источники энергии. На крыше у нас уже работает небольшая солнечная электростанция на 12 киловольт. Ожидается, что она почти покроет наши потребности для освещения подъездов и работы лифтов".
Помимо стен, фундамента и крыши, утепляют балконы, при необходимости меняют системы отопления и вентиляции, чтобы в доме не появлялась плесень. Устанавливают энергосберегающие окна. Естественно, это занимает много времени. Но процесс реновации можно ускорить в несколько раз. Агентство управления экологическими проектами Министерства окружающей среды разработало проект модульной реновации, который в пять раз может сократить время работ. Сейчас они длятся от шести до двенадцати месяцев.
Нехватка рабочих рук и проекты в разном стиле
Один из главных недостатков программы с точки зрения урбанистов и архитекторов – прямое следствие того, что жильцы каждого дома принимают решение о реновации и выбирают проект, не учитывая окружение. В результате в Вильнюсе и в других литовских городах постоянно встречаются соседние дома, отреставрированные в разное время и в разном стиле, говорит Рута Лейтанайте – архитектор, член правления Ассоциации архитекторов Литвы:
"Никто не смотрит, что делают другие, всех заботит только свой дом. Одним из возможных решений было бы выделение каких-то средств на подготовку плана микрорайона, его визуализацию. И когда будет это видение, которое будет включать общественные пространства, инфраструктуру, новые дороги и так далее – сообщества жильцов могли бы обращаться за финансированием, уже зная, что они получат в итоге. Я думаю, это сильно бы стимулировало людей. Это не одно и то же – сказать семье, что их счета за отопление и электричество будут ниже, и сказать, что, помимо меньших счетов, они получат социальную инфраструктуру, общественную жизнь, качественные места для игр детей".
Рута Лейтанайте отмечает, что в Вильнюсе и в Литве в целом есть примеры хорошей реновации отдельных домов, но не кварталов или микрорайонов. Исключение – Румпишкес в Клайпеде: "Если вы поедете туда, то увидите, что там реновация затронула и общественные пространства", – говорит архитекторка.
Особенность комплексного проекта в Румпишкесе заключается в том, что, помимо реновации жилых домов, благоустроили и окружающую территорию на площади более 10 гектаров. Стоило это более 6 миллионов евро, большая часть денег поступила от фондов ЕС. Во дворах появились новые парковочные места, газоны, скамейки, пешеходные дорожки, освещение, площадки для детей и для занятий спортом, помещения для хранения велосипедов.
Еще одна серьезная проблема, связанная с обновлением старого жилья, – нехватка строительных ресурсов, говорит главный специалист агентства по реновации Лина Балчюнене: "Например, на рынок сейчас придут сразу 400 проектов, и для них нужны будут строители, а их сколько есть – столько есть. И одновременно реализовать все проекты становится сложно. Одни начинаются раньше, другие позже".
"Раньше бывало, что на тендер подавались и десять подрядчиков, цена проекта снижалась, люди экономили. Сегодня ситуация с подрядчиками и ценой немного другая. Цены значительно выросли: в 2013-2015 годах средняя стоимость проекта была 300-350 тысяч евро, сейчас – 800 тысяч", – говорит директор департамента энергоэффективности зданий этого же агентства Гинтари Бурбиене.
"Это чистая порнография": чем недовольны несогласные с реновацией
Голосование с результатом 100% можно наблюдать только в странах с очень специфической демократией. В каждом из домов, где одни жильцы предлагают организовать реновацию, другие голосуют против или вовсе не участвуют в принятии решения. И некоторые продолжают протестовать после того, как работы начинаются. Кто-то недоволен техническими решениями, кто-то шумом, а кто-то – вообще всем.
"Коммуникация с жителями – это еще один проблемный вопрос, потому что не все люди понимают, что такое работы по строительству, – говорит председатель общины дома Йонас Юодка. – Я каждый день слышу столько историй, что, конечно, можно уже книгу написать. Могу сказать, что из 144 квартир против реновации голосовало десять квартир".
Один из недовольных реновацией – жилец дома по имени Борис. "Сейчас то, что сделали, – это чистейшая порнография", – констатирует он. Ему не нравится размер окон в отремонтированном варианте и уменьшившийся из-за утеплителя балкон: "Это что, Север? Зачем мне утеплитель в середине балкона, когда он снаружи? Батареи были на полкомнаты. Сейчас вот такие батареи".
Другой житель, Сергей, в августе тоже говорил, что не видит смысла в реновации: "Да как бы не было особо холодно зимой, могли бы и так жить, если честно". Он же в декабре доволен результатом, хотя и устал от процесса: "В общем, лучше стало. Внешний вид изменился, дом стал теплее. Но, конечно, долго все это длилось. Постоянно возникали ситуации, когда рабочие устраняли брак".
Жительница дома Галина не хотела пускать строителей на свой балкон: "Радиаторы делали, прислали такую бригаду – матом ругаются, что ни слово – то мат, что ни слово – то мат. Я попросила прислать мне другую. Вот сейчас прислали других". Галине ремонт дался непросто. Женщина была недовольна работами, но в то же время переживала, что ее оштрафуют, если она будет им мешать: "Ну не хочется этих скандалов, понимаете, не хочется это себе, это же нервотрепка, это же переживает человек. Я плакала, я молилась, я просила Бога, защити меня, Господь, потому что придут под окно и начинают: "Будем штрафовать. Вас будем штрафовать".
Йонас объясняет, что не пустить рабочих к себе домой и таким образом избежать потом платежей за реновацию – не выход для несогласных: если дом проголосовал "за", платить придется всем. "Я не хочу пускать работников, ко мне работник не придет, значит, я не буду платить" – это наивно, так думать. Просто будут, конечно, последствия и финансовые, и юридические. То есть у него не поменяют балкон, проект не примут. Инспекция придет к подрядчику и скажет: "Почему здесь не сделана работа по проекту?" А он ответит: "А меня тут не пустили". – "Кто не пустил? Имя, фамилия – в суд". Вот так будет этот вопрос решаться. Конечно, мы хотим максимально его избежать. Потому я лично с жителями общаюсь, с каждым по нескольку раз".
Европейская программа: как опыт Литвы применят в Украине
Масштабную программу реновации многоквартирных зданий в Литве запустили с помощью грантов Европейского инвестиционного банка, Европейской комиссии и Банка развития Совета Европы. Они, конечно, покрывают далеко не все расходы, но фактически служат катализатором привлечения частных средств. За десять лет в Литве реновировали почти 4000 домов. ЕС помогает оплачивать администрирование, подготовку проектов и технический присмотр, а кроме того, выделил 239 миллионов евро на субсидии для семисот новых проектов.
В 2020 году появилась общеевропейская программа, которую стали называть "новый Баухауз". Экологическая цель – стать первым в мире климатически нейтральным континентом к 2050 году. Но эстетическая составляющая тоже важна, говорит архитектор Рута Лейтанайте:
"Я хотела бы сказать о Турине, где очень сильный главный архитектор. Там разработаны гайдлайны для реновации – как использовать различные технологии, как работать с материалами, как добавлять балконы, лифты и так далее. То есть это не проект сам по себе, а методология, которую они применяют. Посмотрите на Бордо во Франции: во время реновации они добавили жильцам террасы, увеличили квартиры, дали больше пространства. Таким образом тоже можно обновлять дома".
С точки зрения эффективности финансирования и темпов реновации ЕС очевидно положительно оценивает литовский опыт. Он может быть полезен и для других стран Балтии и Восточной Европы. Ассоциация архитекторов Литвы инициировала и координирует проект по сохранению и восстановлению культурного наследия Украины, в котором участвуют 11 организаций из различных европейских стран.
"Одной из инициатив будет комплексная реновация советского жилья, ведь это очень актуальная тема для Украины, – говорит Рута Лейтанайте. – Им нужно качественное жилье, и у них огромное количество домов, построенных после Второй мировой войны. Мы надеемся применить в Украине тот опыт, который получаем в процессе реновации в Литве и других странах Европы. Вместе с украинскими специалистами надеемся выработать методологию, которую они могут применять для реновации домов, построенных в советское время".
