"Рынок умер". Кто и как покупает в России недвижимость при ипотечных ставках 25% и росте цен в полтора раза за два года

После того как Центробанк России в октябре 2024 года поднял процентную ставку до 21%, ипотека большинству россиян стала окончательно недоступна. Ведь если не считать резкого роста цен от 30% до 50% за последние два года, то теперь, чтобы теперь купить с ипотекой квартиру в 50 кв. м за 12,5 млн рублей (около 120 тыс. евро), семье, которая захочет взять кредит, нужно зарабатывать в месяц более полумиллиона рублей. А переплата при кредите на 20 лет составит 49 млн рублей. То есть переплатить придется в четыре раза.

Повышение ставки немедленно сказалось на количестве приобретаемых квартир. В ноябре падение в России рынка продаж квартир в новостройках составило:

в Красноярске – 82%,
в Самаре – 79%,
в Воронеже – 76%,
в Волгограде – 74%,
в Екатеринбурге – 74%,
в Краснодаре – 70%,
в Новосибирске – 68%,
в Ростове-на-Дону – 68%,
в Челябинске – 67%,
в Нижнем Новгороде – 64%,
в Казани – 63%,
в Санкт-Петербурге – 55%,
в Москве – 48%.

Ситуацию в России на сегодняшний день эксперты рынка недвижимости описывают так: с одной стороны – заградительные цены собственников жилья, с другой – невозможность купить даже самую небольшую квартиру из-за высокой процентной ставки по ипотечным кредитам.

"Рынок умер, – говорит риелтор из России, которая попросила не указывать свое имя из соображений безопасности. – Он сейчас замер, и ничего вообще не происходит. Если вы видите, что цены повышаются, значит, люди ставят заградительные цены, чтобы не продать, а уж если продать – то точно не продешевить".

"Люди в 2022 году еще плакали, что ставки большие, а ставка была 11-12-13%. И люди реально сидели и ждали, что она сейчас упадет обратно до 8-9%, – рассказывает еще один риелтор. – Но сейчас мы убедились, что у нас как-то ничего не падает".

Покупатели жилья тоже считают нынешние условия нереальными.

"Абсолютно нереально для нас. Семейную ипотеку, может быть, нам и одобрят, но там нужен первоначальный взнос больше 20%, – говорит одна из жительниц России, которая думала о покупке жилья. – Поэтому взять нереально".

"Это ни в какие рамки не вписывается, кабала на всю жизнь. Это сколько же надо стоимости квартир переплатить банкам!" – возмущается еще один покупатель, который не смог купить жилье.

"Ипотеку если брать на 30 лет – то платеж заоблачный, 50-60 тысяч рублей в месяц. Я, наверное, бы задумалась и к съему склонялась бы, чем покупать свое жилье. Потому что очень дорого и долго", – признается еще одна россиянка.

Те, кто продают недвижимость, рассказывают, что часто не могут этого сделать по несколько месяцев, хотя раньше на сделку можно было выйти за несколько дней. Анна продавала свою квартиру в Санкт-Петербурге еще до того, как Центробанк РФ поднял ставку до 21%, но уже тогда российский рынок недвижимости был в состоянии лихорадки.

"У меня небольшая квартира, однокомнатная, в достаточно хорошем доме. И такие квартиры вообще обычно хорошо продавались, – рассказывает Анна. – Она продалась, но она стояла несколько месяцев! Люди приходили – и уходили".

В условиях, когда купить квартиру становится невозможно, многие начинают задумываться о том, чтобы снимать жилье. Но и тут жителей России поджидает неприятный сюрприз: цены на аренду квартир растут по всей стране, от Калининграда до Камчатки. Где-то больше, как в Москве, где-то меньше, например, в Сибири.

"Я подняла на 10 тыс. рублей аренду, жильцы живут чуть больше года. Хотя, если ориентироваться на цены в районе, можно было поднимать на 20 тыс. смело", – рассказывает одна из арендодательниц.

"Я арендодатель и буду поднимать цену существенно. Я не хочу терять в сегодняшних условиях несколько десятков тысяч рублей. А уж жаба я в чужих глазах буду или извергиня – мне фиолетово", – говорит еще одна владелица арендной квартиры.

"Если снижается доля сделок на рынке недвижимости, особенно во вторичке, то поднимается доля сделок и, соответственно, ценник на эти квартиры в аренду", – объясняет эти колебания рынка российский риелтор.

Эксперты подчеркивают, что военная экономика, на рельсы которой встала Россия (включая расходы на войну и увеличение ее финансирования), сильно разгоняет инфляцию. И это тоже подстегивает рост цен на квартиры: люди стремятся вложить в них обесценивающиеся деньги.